Autor: JUDr. Luděk Lisse, Ph.D., LL.M.

Rozsudkem ze dne 14. března 2023 (sp. zn. 26 Cdo 3644/2022) Nejvyšší soud ČR vyjasnil podmínky, za nichž má bývalý nájemce obchodních prostor nárok na náhradu podle § 2315 občanského zákoníku – tedy za to, že zanechal zákaznickou základnu, která byla využita následně dalším uživatelem prostor.

Spor se týkal otázky, zda může nájemce vymáhat tuto náhradu přímo po novém nájemci, který vstoupil do prostor ihned po skončení jeho nájmu, a přitom využil vybudovanou klientelu, zázemí či renomé. Nejvyšší soud však dal jasnou odpověď: Nikoli.

Soud konstatoval, že § 2315 o. z. neukládá žádnou povinnost novému nájemci. Povinnost k náhradě za převzetí zákaznické základny se váže výhradně k právnímu vztahu mezi bývalým nájemcem a tehdejším pronajímatelem. Nový nájemce totiž není smluvní stranou tohoto ukončeného nájemního vztahu, a nelze mu tedy bez jeho souhlasu vnutit závazek, který vznikl z cizího právního jednání.

Soud rovněž zdůraznil, že taková interpretace odpovídá obecným principům závazkového práva – z právního jednání smluvních stran nemůže zásadně vznikat povinnost třetí osobě bez jejího souhlasu. Jinými slovy, není důležité, kdo reálně těžil z výhody převzetí zákaznické základny, ale kdo byl účastníkem právního vztahu, z něhož nárok vznikl.

Dopad do praxe

Tento rozsudek má významný dopad především pro podnikatele a pronajímatele v oblasti obchodních nájmů. Potvrzuje, že pokud nájemce ukončí nájem a zanechá po sobě hodnotné obchodní zázemí, může nárokovat náhradu pouze vůči původnímu pronajímateli, nikoli vůči osobě, která po něm prostor získala do užívání.

To klade důraz na správné smluvní nastavení a vědomé řízení nájemních vztahů, včetně dohod o náhradách při skončení nájmu. Právní poradenství je v těchto otázkách klíčové.

Potřebujete správně nastavit smlouvy o nájmu, řešit převzetí zákaznické základny nebo uplatnit oprávněný nárok? Advokátní kancelář LISSE HRABEC Vám pomůže s kompletní právní analýzou a návrhem vhodného postupu.